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Bezahlbarer Wohnraum – Zwischen Wunsch und Wirklichkeit

 

Am 27. November 2019 fand in Warendorf das Innenstadt-Gespräch zum Thema „Bezahlbarer Wohnraum– Zwischen Wunsch und Wirklichkeit“ statt. Vor dem Hintergrund der aktuellen Diskussionen um das Thema:  bezahlbarer Wohnraum, Wohnraumentwicklung, Innenverdichtung, Entwicklung im Bestand sowie  den unterschiedlichen Hemmnissen und Herausforderungen, war es das Ziel, mit Fachleuten und Akteuren aus Politik und Verwaltung über neue Strategien und Lösungsansätze zu diskutieren.

 Der leitende städtische Baudirektor der Stadt Warendorf, Herr Peter Pesch, begrüßte die rund 30 Teilnehmer*innen. Er führte in das Thema des Abends ein und stellte aktuelle Trends und Entwicklungen zum Thema Wohnraumentwicklung in Warendorf vor. In der Stadt stehe vor allem das Thema der Innenverdichtung und der Entwicklung im Bestand im Fokus - dies führe allerdings ebenso zu Widerstand. Zudem seien der Bedarf und die Nachfrage nach Wohnraum so groß, dass es sich nicht vermeiden ließe, neue Flächen in Anspruch zu nehmen. Als ergänzende Chance der Innenverdichtung stehe derzeit die Errichtung von „Tiny Houses“ in der Diskussion. Weiter führt Herr Pesch an, dass auch sozialer Wohnungsbau gefördert werden müsse und in Warendorf durch die Festsetzung im Bebauungsplan gesichert werde. Die größten Hindernisse im Wohnungsbau seien vor allem die Flächenverfügbarkeit, die begrenzte Zeit sowie begrenzte Ressourcen.

Im anschließenden Impulsreferat stellte Dr. Thorsten Heitkamp, tätig im Bereich Wohnungsmarktbeobachtungen und Strategie der NRW.Bank, die aktuellen Bevölkerungsentwicklungen im Zusammenhang mit der Wohnungsmarktentwicklung vor. Neben der positiven Bevölkerungsentwicklung, die vor allem durch Migration und Binnenwanderung zu erklären sei, haben vor allem der demographische Wandel und die Lebensstilveränderungen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. Da der Anteil der älteren Bevölkerungsgruppe immer größer wird, steigt vor allem der Bedarf an altengerechtem Wohnraum. Die ansteigende Nachfrage an Single-Wohnungen sei hingegen auf den Wandel der Lebensstile und den damit einhergehenden veränderten Haushaltstypen zurückzuführen. Weiter unterstreicht Herr Dr. Heitkamp, dass die gute Arbeitsmarktlage den Wohnungsmarkt antreibt, jedoch vor allem die höheren Einkommensschichten davon profitieren und somit ein stärkerer Wettbewerb um preisgünstigen Wohnraum stattfindet. Dauerhaft bezahlbarer Wohnraum müsse demnach gesichert und ausgeweitet werden. Im Jahr 2018, so Dr. Heitkamp weiter, seien vor allem die Baulandverfügbarkeit, die Auslastung der Bauwirtschaft, die ansteigenden Baulandpreise und die kommunale Genehmigungspraxis die größten Hemmnisse in der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum gewesen. Abschließend hält er fest, dass mehr altengerechter Wohnraum mehr Wohnraum für andere Bevölkerungsgruppen schaffen würde und das Angebot an altengerechtem Wohnraum dringend ausgeweitet werden müsse.

In der anschließenden Diskussion, nahmen neben Herrn Pesch und Herrn Dr. Heitkamp auch Oliver Niermann, Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen sowie Hans-Jochem Witzke, erster Vorsitzender des deutschen Mieterbundes NRW, teil. Diskutiert wurde hier zunächst vor allem darüber, was „bezahlbarer Wohnraum“ überhaupt bedeutet. Man ist sich einig, dass die Mietbelastungsgrenze von 30 Prozent in vielen Fällen nicht eingehalten werden kann und dies für viele Bevölkerungsgruppen eine finanzielle Belastung darstellt.

Insbesondere wurde über die Herausforderungen und Hemmnisse in der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum diskutiert. Im Bereich der Innenstädte sei vor allem der Denkmalschutz ein großes Hindernis, wenn es um Nachverdichtung und Entwicklung im Bestand gehe. Festgehalten wurde jedoch, dass diese Entwicklungen wichtig für die Belebung und Erhaltung der Innenstädte seien. Insgesamt würde ein einheitlicher politischer Wille die Umsetzung von Wohnungsmarktzielen steigern.

In der weiteren Diskussion kamen ebenso Aspekte aus anderen Kommunen zum Tragen. Hier kam beispielsweise die Infragestellung des hohen Mietanteils in Deutschland auf. Im Vergleich zu Spanien bestehe in Deutschland viel weniger Wohneigentum, jedoch ein hoher Mieteranteil. Unterstrichen wurde hier, dass das wiederum auch Stärke zeige, da es in Deutschland für viele Jugendlichen möglich sei, schon früh von zuhause auszuziehen. Zudem werde die Finanzierung von Eigentum immer schwieriger und für viele oftmals gar nicht möglich. Weiter wurde das Thema „Sozialer Wohnraum“ nochmals aufgegriffen und festgehalten, dass für preisgünstigen Wohnraum ein Wohnberechtigungsschein als Voraussetzung dienen sollte, um diesen Wohnraum tatsächlich für die wirklich Bedürftigen zugänglich zu machen.

Abschließend lässt sich unterstreichen, dass allen Teilnehmer*innen die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und auch die Sicherung von sozialem Wohnungsbau von großer Bedeutung sind. Zudem sei es wichtig, integriert zu denken und so beispielsweise Mobilitätsentwicklungen enger mit der Wohnungsmarktentwicklung in Verbindung zu setzen. Festhalten lässt sich außerdem, dass viele verschiedene Herausforderungen und Hemmnisse in die Wohnraumentwicklung mit einspielen und auch unterschiedliche Entwicklungen, sei es in der Bevölkerung oder in der Wirtschaft, Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben und nicht immer eindeutig prognostiziert werden können.

Podiumsdiskussion. Von links nach rechts: Dr. Thorsten Heitkamp, NRW.Bank; Peter Pesch, Leitender städtischer Baudirektor der Stadt Warendorf ; Oliver Niermann, Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen; und Hans-Jochem Wietzke, 1. Vorsitzender Deutscher Mieterbund NRW.